Inwestycje budowlane. Jak uzyskać ofertę generalnego wykonawstwa?

Budowanie domów wielorodzinnych czy budynków użyteczności publicznej przyjmuje obecnie zupełnie inną formę niż 50 lat temu. Obowiązki związane z finansowaniem i obsługą projektów oraz ich realizacją zazwyczaj są podzielone pomiędzy dwa podmioty. Jednym z nich jest inwestor, który udostępnia środki finansowe. Drugi to generalny wykonawca. Kto może nim zostać i jak powinien się o to starać?

Kim jest generalny wykonawca i jakie ma obowiązki?

Rozróżnienie pomiędzy znaczeniem terminów „inwestor” i „generalny wykonawca” jest zrozumiałe w ujęciu ogólnym. Pierwszy podmiot jest utożsamiany z inwestowaniem, czyli udostępnianiem środków finansowych, za które są kupowane projekty, materiały budowlane i opłacane ekipy specjalistów. Inwestorem jest najczęściej firma lub osoba, która dysponuje kapitałem i przeznacza go na wykorzystanie w celach zarobkowych. Oznacza to, że ponosząc koszty realizacji projektu, oczekuje ich zwrotu z nadwyżką (dzięki sprzedaży lub wynajmowaniu lokali). Inwestor najczęściej ogranicza się wyłącznie do finansowania oraz niezbędnej kontroli przebiegu realizacji budowy. Za jej planowanie, realizację i prawidłowy przebieg odpowiada generalny wykonawca. W takim rozumieniu jest to firma, która dysponuje odpowiednimi zasobami do zrealizowania projektu w każdym jego aspekcie, począwszy od zapewnienia kadry inżynierskiej i kierownika budowy po elektryków, murarzy i pozostałych fachowców.

Jak można zostać generalnym wykonawcą?

Aby dane przedsiębiorstwo budowlane mogło występować w charakterze generalnego wykonawcy, musi przede wszystkim spełniać odpowiednie wymagania prawne, przy czym istotna jest m.in. forma działalności. Najczęściej funkcję generalnego wykonawcy inwestorzy powierzają spółkom prawa handlowego, a więc np. spółkom z o.o.

Z perspektywy inwestora, absolutnie kluczową kwestią przy wyborze generalnego wykonawcy jest sprawdzenie zdolności kapitałowej oraz kredytowej firmy budowlanej. Jej stabilność finansowa gwarantuje bezproblemowy przebieg inwestycji.

Kolejną istotną kwestią są posiadane uprawnienia. Prawo nie wymaga od właściciela takiej firmy wykształcenia budowlanego czy inżynierskiego. Jednak, aby móc podpisać umowę z inwestorem, musi on zatrudniać osoby z takimi kwalifikacjami. Warto też postarać się o doświadczonych pracowników, którzy specjalizują się w nowoczesnych technologiach budowlanych. Im wyższe kwalifikacje zespołu, tym większe szanse uzyskanie funkcji generalnego wykonawcy. Ponieważ inwestorzy zwracają też uwagę na doświadczenie i poprzednie realizacje, firmy, które krócej działają na rynku, mogą wzmocnić swoją pozycję, nawiązując współpracę z podwykonawcami o dużym doświadczeniu.

Jednym z obowiązków generalnego wykonawcy jest zatrudnienie kierownika budowy. Spełnienie tego warunku będzie możliwe, jeśli właściciel lub jeden z pracowników zdobyli wcześniej uprawnienia w tym kierunku.

Ostatnim ważnym elementem jest baza sprzętowa, jaką dysponuje firma. Warto pamiętać, że w interesie inwestora jest ograniczenie do minimum zbędnych kosztów. Dlatego najbardziej atrakcyjne dla inwestorów są te przedsiębiorstwa, które dysponują własnymi maszynami, w tym sprzętem do robót ziemnych, pojazdami transportowymi i żurawiami wieżowymi. Dostępność takich urządzeń eliminuje konieczność ich wypożyczania.

Jak przykuć uwagę inwestorów?

Przygotowanie firmy do roli generalnego wykonawcy to dopiero pierwszy krok do podpisania umowy z inwestorem. Aby do tego doszło, trzeba właściwie zaprezentować się potencjalnym kontrahentom. Doświadczone firmy, takie jak Przedsiębiorstwo Budowlano-Produkcyjne Łęgprzem, najczęściej przygotowują portfolio zrealizowanych projektów, w którym prezentują swoje osiągnięcia i możliwości. Kolejnym krokiem jest poszukiwanie przetargów na różne inwestycje oraz składanie przemyślanych i atrakcyjnych dla inwestora ofert. Znaczenie mają tu zarówno konkurencyjne ceny, jak i krótkie terminy realizacji prac.

Jak uzyskać ofertę generalnego wykonawstwa?

Jednak nawet najpiękniejsza oferta nie przekona inwestora do powierzenia firmie budowlanej swoich pieniędzy, jeśli nie będą podpierały jej twarde fakty. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o wyborze generalnego wykonawcy, zleceniodawca będzie analizował szczegółową dokumentację. Składając swoją ofertę na generalne wykonawstwo danej inwestycji, firma budowlana musi dostarczyć m.in. solidną dokumentację projektową (a najlepiej wykonawczą), wzory proponowanych umów z inwestorem i ewentualnymi podwykonawcami, a przede wszystkim tzw. SIWZ, czyli specyfikację istotnych warunków zamówienia. Dopiero na podstawie porównania ofert oraz dokumentacji poszczególnych uczestników przetargu, inwestor podejmuje ostateczną decyzję co do wyboru generalnego wykonawcy.