Umowa z developerem - jak zabezpieczyć swoje interesy?

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, jedną z pierwszych umów, jaką będziemy musieli podpisać, jest umowa deweloperska. To w niej znajdują się informacje dotyczące danej nieruchomości, prawa i obowiązki nabywcy oraz dewelopera dotyczące, m.in. terminów płatności rat czy terminu oddania mieszkania. Umowa taka często pisana jest specjalistycznym językiem, dlatego warto uważać na wszelkie kruczki i jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy.

Forma aktu notarialnego i rachunek powierniczy

Z zakupem mieszkania na etapie budowy wiąże się ryzyko niedotrzymania terminów przez dewelopera, zmian w projekcie, błędów w wykonawstwie, problemów administracyjnych czy upadłości dewelopera. Przed tym ryzykiem przynajmniej częściowo powinna zabezpieczać umowa deweloperska.

Umowa deweloperska powinna mieć formę notarialną. Jest ona podstawą wpisu roszczenia kupującego o wybudowanie lokalu do księgi wieczystej nieruchomości. Koszt sporządzenia umowy developer i klient powinni ponieść w równych częściach. Taka umowa podnosi bezpieczeństwo prawne i ułatwia ewentualne dochodzenie roszczeń w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy – zauważa specjalista z firmy Gryf Development ze Szczecina, która specjalizuje się w budowie i sprzedaży kameralnych oraz zamkniętych osiedli mieszkaniowych.

Najlepszą ochronę daje także rachunek powierniczy zamknięty. Polega on na tym, że Klient wpłaca pieniądze na specjalne konto bankowe. Zostają one przekazane deweloperowi dopiero wtedy, jak przeniesie on własność nieruchomości. Jeśli deweloper ogłosi upadłość przed zakończeniem inwestycji, wówczas mamy możliwość odzyskania wszystkich wpłaconych kwot. W przypadku rachunku powierniczego otwartego daje on mniejszą ochronę, gdyż wpłacane pieniądze są stopniowo wypłacane deweloperowi. W sytuacji, w której deweloper upadnie, nabywca ma szansę na odzyskanie tylko ostatniej wpłaconej zaliczki. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli nieruchomość jest już wybudowana, nie jest chronione przez ustawę deweloperską, co oznacza, że jeśli deweloper upadnie, to wpłacone pieniądze prawdopodobnie w całości przepadną.

Jakie oświadczenia developera powinny być zawarte w umowie?

W umowie developerskiej powinno znaleźć się oświadczenie, że nieruchomość, na której stanie budynek wolna jest od wszelkich obciążeń, hipotek, ograniczeń w rozporządzaniu, czy praw i roszczeń osób trzecich. W przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, w umowie powinno znaleźć się oświadczenie, że bank wyraził zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu. Oprócz tego musi być zawarte oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli. Umowa powinna zawierać zapis, że:

• nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych,
• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
• developer nie został postawiony w stan likwidacji lub upadłości, oraz nie zalega z podatkami, składkami, ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
• nie istnieją żadne okoliczności, które mogą skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

W umowie powinien znaleźć się także zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Umowa deweloperska powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Liczbę zaproponowanych w projekcie transz należy traktować, jako propozycję.

Sprawdź najważniejsze daty i koszty w umowie developerskiej

Umowa z deweloperem w Szczecinie musi zawierać informacje o dacie zakończenia robót, odbioru mieszkania i spisania protokołu. Najważniejszą datą w umowie jest dzień, w którym kupujący oficjalnie stanie się właścicielem mieszkania. Najczęściej są to 2-3 miesiące od dnia odbioru. Dane w umowie mogą się różnić od tych podawanych podczas rozmowy z obsługą klienta, dlatego wszelkie udogodnienia i możliwość korzystania z powierzchni na działce obok muszą być zastrzeżone w umowie deweloperskiej. Wtedy łatwiej będzie dochodzić swoich praw w przypadku niewywiązania się dewelopera ze zobowiązań.

W umowie powinny być także opisane koszty, którymi przyszły właściciel zostanie obciążony od dnia wydania mieszkania. Mowa tutaj o opłacie za administrowanie budynkiem, przyłączenie do sieci czy wydaniu przez bank zgody na wyodrębnienie mieszkania bez obciążenia hipoteką. Wiele firm developerskich nie robi także problemów w sytuacji, gdy Klient chce odstąpić od umowy (z uwagi na to, że nie otrzymał kredytu na mieszkanie), jednak zaleca się dokładne przeanalizowanie umowy pod kątem odstąpienia od niej. Jeżeli chcemy być pewni, że w umowie nie ma żadnych haczyków i kruczków, warto wysłać dokumentację do prawnika.